איך לא לשלם הרבה כסף בעתיד? אחריות קבלן בדק בית:
כולם רוצים כבר להיכנס לדירה החדשה שרכשו, ההתרגשות הרבה, הילדים שלוחצים, ואפילו כלכלית להפסיק לשלם
שכר דירה או פשוט להחליף את הישן בחדש, הרבה התלהבות וציפייה מתלווה למעבר, רובנו סומכים שאנשי המקצוע יודעים את עבודתם ,ונקבל דירה מושלמת, אז… כדי לוודא זאת ולא לחסוך בשלב הכל כך קריטי הזה, שלב שבעתיד יכול לעלות לנו הרבה כסף. כל מי שמצוי ברזי הבנייה, יודע שגם אצל קבלנים שעוסקים בתחום כבר שנים, עלולים להתגלות ליקויי בנייה ואף כאלו משמעותיים, שאם הם יתגלו מאוחר מידי הם יהיו כרוכים בהוצאות רבות לבעל הנכס
כמו גם כמובן בעוגמת נפש גדולה.
אז מה עושים?
לקבלן אינטרס מאוד חזק למסור לרשותכם את הדירה כמה שיותר מהר ולמה?
תשלום יתרת התמורה
לעיתים קרובות, חלק מהתמורה שתשולם עבור הדירה כפופה למסירת הדירה לרוכש או סמוך לכך. כלומר, אם היזם ימסור את הדירה לרוכש – זה יאפשר לו לקבל את יתרת התמורה של הדירה. הקבלן ירצה להעביר אליכם מהר את התשלומים על ארנונה, מים, חשמל, גז וכו'.
הקבלן מעביר לכם את הדירה מתחילה תקופת הבדק שבה יאלץ לתקן ליקויים שקיימים או צצים בדירה.
גם את פיצויי בגין איחור מסירה ינסה כמובן הקבלן למנוע מכיסו. לכן, ניתן לראות כי האינטרס של הקבלן הוא
למסור את הדירה מוקדם ככל הניתן.
למה חשוב לערוך פרוטוקול מסירה דירת קבלן?
בעת מסירת הדירה, מתכנסים הרוכשים ונציג הקבלן לעריכת וחתימת מסמך שנקרא “פרוטוקול מסירה דירת קבלן”.
מסמך זה הוא ההזדמנות החשובה ביותר של הרוכש לציין בפני הקבלן מהם הבעיות אותן הוא רואה בדירה בעצמו.
המטרה של הפרוטוקול הוא לציין את כל הליקויים אותם מזהה הקונה בעיניו במסגרת הפרוטוקול, והיזם יפעל לתיקון שלהם. ליקויים מהותיים ומשמעותיים (נזילה, סדק משמעותי וכד’) אשר מקשים או לא מאפשרים מחייה בדירה, יש לדרוש מהקבלן לתקן באופן מיידי ומהיר.
אם קיימים ליקויים שלא מאפשרים מגורים בדירה – יש לעדכן קבלן במייל ולשמור תכתובות.
כרגיל משפט הנצח שלי - שיעורי בית, במהלך קבלת הדירה וודאו כי הדירה הושלמה ונמסרה בהתאם לקבוע לחוק:
חוק המכר קובע כי ליקויי בניה הנם “אי התאמה” בין הקיים בדירה לבין: התקנים ותקנות הבניה, המפרט הטכני ותוכניות הדירה. תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ”א-2021. עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש. כדי שתוכלו לזהות אם קיימים פגמים.
מהנדס מוכר
הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה ידי בא כוח מקצועי מטעמכם – היעזרו במהנדס המוכר ע”י הרשויות, בקשו תעודות, אנא בשלב זה אל תחסכו, השתמשו באיש מקצוע אמין, זה השלב הכי קריטי עבורכם.
לבצע בדק בית מקצועי לשם איתור ליקויים ומפגעים שונים במבנה. במידה ואכן נמצאו ליקויים יש להציגם בדו”ח מסודר בפני הקבלן עם דרישה לתקנם בהקדם מה בדרך כלל יושם הדגש: רטיבות, סדקים, טיח לא אחיד, מדרגות בריצוף,
קיר בסלון נבנה בסטייה דלתות לא תקניות, זגוגיות שאינן בטיחותיות, ריצוף סוג ב’, כלים סניטריים זולים ועוד.
אספקט נוסף שיש לשים עליו את תשומת לב המפקח הנו חוסר התאמה בין המפרט לתוכניות
דוגמאות מהשטח: גודל הריצוף, מידות חדרים בדירה קטנות בשיעור מעבר לסטייה המותרת בחוק, רוחב דלתות וחלונות קטן מהמתוכנן, כיוון פתיחת הדלת הפוך מהמתוכנן ועוד הרבה פרמטרים. התקנות קובעות כי דירה "בנייתה הושלמה",
אם הופק לה על ידי הרשות המקומית תעודת גמר / אישור אכלוס ומוכר הדירה חיבר אותה לתשתיות חשמל ומים, קבועים או זמניים, ואישור לכך התקבל מחברת החשמל ומתאגיד המים העירוני או הרשות המקומית.
עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש.
כדי שתוכלו לזהות אם קיימים פגמים.
הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה ידי בא כוח מקצועי מטעמכם
מה אתם צרכים לבדוק לפני קבלת מפתח?
בדיקת תוכניות אדריכליות מקוריות – תוכניות מבנה, חשמל, מפרט טכני וחוזה והתאמתן למבנה הקיים. בדיקת מבנה וליקויים בשלד – בדיקת גג (רעפים/בטון), קירות, חיפויים, ריצוף, טיח וצבע.
בדיקת איטום
בדיקת תקינות האיטום (כולל מבחן הצפה), איכות חומרי האיטום ועבודת הגימור. הבדיקה תתבצע בכל אזורי המבנה הרלוונטיים, כולל גג, מרתף, דלתות וחלונות. בדיקת מערכת האינסטלציה, מים וצנרת הביוב – בדיקת מערכת הניקוז וחיבורי הצנרת, לחץ מים, בדיקת רטיבות ואיתור נזילות, כלים סניטריים, איטום אמבט, כיורים ומקלחונים, דוד שמש ובדיקת התאמה למפרט הדירה. חשמל – בדיקה כללית של נקודות חשמל והתאמה לתקן, בדיקת מערכת חשמל פנימית וחיצונית הכוללת לוחות חשמל, מערכות חימום מים וגילוי אש.
בדיקת רטיבות ואיתור נזילות
בדיקת רמת לחות באמצעות כלים תרמיים (אינפרא אדום) בדיקות מחוץ למבנה – בדיקת חומות, גינות וחצרות,
מחסן וחניה (במידה ויש).
בדיקת מיזוג אוויר והסקה
בדיקת התקנה בהתאם לתקנים הנדרשים והוראות היצרן, התאמת המערכת למבנה ובדיקת תקינותה בפועל
(לוודא כי הקירור/חימום מספק דיו לחלל המבנה), בדיקת תקינות ממשאבות, פילטרים ומערכות.
בדיקת קרינה, גז וזיהום אוויר
בדיקת קרינה ופליטת גזים מסוכנים כמו גז הראדון. בדיקת עבודות רלוונטיות נוספות – עבודות נגרות, גבס, מסגרות, חיפוי אבן, אלומיניום. המפקח יבצע מספר בדיקות ויעריך את תקינות הנכס וימסור דו”ח מפורט על ממצאיו, כך תוכלו להבטיח שתקבלו את הדירה כמו שצריך, אל תמהרו, אחרי שנכנסתם לדירה הכל יהיה יותר מסובך...
איפה מוצאים דוח לדוגמא?
הכי טוב לבקש דוח לדוגמא מחברה שמבצעת בדק בית. אף על פי שליקויי הבנייה שנבדקים פחות או יותר דומים ,
כל חברה שאחראית על הבדיקה עשויה לנסח את הממצאים באופן שונה. ניתן ליצור קשר עם אחת מעשרות החברות בשוק ולבקש מהם לראות דוח לדוגמא, כדאי לקרוא את הדוחות לעומק ולהבין מהם כיצד מתבצע בדק בית מקצועי.
ורק אז לגשת ולשכור מהנדס לביצוע הבדק.
בקשו דו”ח בדק – עם סיום הבדיקה יש לקבל דוח ממוחשב הכולל תמונות והסברים המפרט את כל הליקויים אשר נמצאו במבנה ויש לתקנם. כמו כן, תיערך ביקורת ממצאים שעליה יחתום מהנדס.
פניה לקבלן
את הדו”ח שקיבלתם אתם מגישים לקבלן עם דרישה לתקן את הליקויים או לנהל משא ומתן עם בקשה להוזלה במחיר הראשוני עקב ירידה בערך הנכס, בעקבות הליקויים. מוטב כי לצד הדו”ח יצורף מסמך ובו בקשה לפירוט אופן הטיפול על ידי הקבלן כולל זמני עבודה. כך תדעו כי העבודה תתבצע כראוי ולא בצורה שטחית וגם תהיו רגועים יותר מתוך ידיעה כי יש דד ליין לביצוע התיקונים.
תיקון הליקויים על ידי הקבלן
במידה והליקויים תוקנו יש לבצע בדיקה נוספת כדי לוודא שאכן התיקונים בוצעו כהלכה. במידה והקבלן אינו מקבל
את ממצאי הדו”ח, חשוב להיעזר עם המומחים של החברה בכל מה שקשור לפן הטכני של הממצאים וכן לתעד את
כל ההתנהלות מולו.
