שנים ריתק אותי עניין המו”מ לדירה, איך יכול להיות שאני והשכן שלי
קנינו אותה דירה בהפרשי מחיר גדולים?
דוראל ישי הוא בוגר רשימת פורבס שכתב באחד המאמרים שלו בפורבס ישראל כתב ודייק:
מטרת המשא ומתן היא להגיע להסכמה בה שני הצדדים מקבלים את התנאים
איתם הם מוכנים להתקדם בעסקה.
לא פעם מתגלים פערים בתהליך שהיו נפתרים אילו הצדדים היו מקשיבים אחד לשני ומנסים להבין את הסיבה
האמיתית המסתתרת מאחורי אותו תנאי שנמצא במחלוקת” (קרדיט פורבס ישראל). דבר ראשון להתחיל
בליקוט כל המידע האפשרי על הדירה, וזה לפני שאפילו דורכים במשרד המכירות:
האם מפרט הדירה תואם את הצרכים המשפחתיים שלכם כרגע ובעתיד,
קרי הרחבת משפחה וכו'.
אם המפרט של הדירה בידכם לקחת פגישת ייעוץ עם מעצבת פנים, או אדריכלית והשוו בין הצרכים שלכם
כשמשפחה לבין התוכנית של הדירה מהקבלן, תוודאו כמה הערכת המעצבת יעלה להביא את הדירה החדשה
מהקבלן לדירת החלומות שלכם.
האם השכונה מתאימה לכם? נצלו את הזמן לטייל בסביבה, כדאי לבדוק את הבניינים בשכונה,
שבו בבית קפה בשכונה, תסתכלו על חתך האוכלוסייה שסביבכם, האם מתאים לכם?
בידקו עד כמה בתי הספר, הגנים, קופת החולים, הסופר ושאר שירותים שאתם צורכים קרוב אליכם.
כנסו לאינטרנט ובדקו עלויות דירות בשכונה, האם המחירים בשכונה במגמת עלייה או ירידה?
זכרו אתם לא רק קונים דירה חדשה מקבלן, אתם קונים גם את הסביבה של הדירה!
הכניסו כבר בשלב זה את כל הפרמטרים לאקסל שליטה שלכם.
שלב חשוב לא פחות מן הקודמים זו שלב הבדיקה אודות הקבלן והיזם לא תמיד אחד הם.
הקפידו לרשום את כל ההבטחות מהקבלן ואנשי המכירות מטעמו ולרשום את הדברים בחוזה המכר.
מה שלא כתוב איננו מחייב לא יתבצע.
עוזי מרום אחד המרצים הטובים בשוק בתחום כתב:
"רבים מאיתנו לא נולדו עם הכישורים המתאימים לניהול מו”מ אפקטיבי ,ורבים אינם מודעים למכלול האסטרטגיות והטקטיקות שניתן להפעיל בתהליכים אלו, על מנת להשיג תוצאות מיטביות. במקרים רבים, היעדר ידע זה גורם הפסד לשני הצדדים ומונע אפשרות להשיג תוצאות מיטביות בשל התבצרות מיותרת ולא עניינית".
אכן אין ספק וחוויתי זאת על בשרי בעבר, חוסר הידע גרם לשני הצדדים להפסד גם לקבלן שלא “הצליח”
חשוב לדעת שעיקרון המשא ומתן לא נעצר רק ברכישת דירה חדשה מקבלן, אלא לאורך כל התהליך,
עורך דין מטעמכם לא להסס כבר בשלב הזה תדאגו שיש לכם עורך דין טוב שדואג לכם.
אז היכן הנורה האדומה צריכה להידלק ואתם צרכים להיכנס למוד משא ומתן?
בבנק: פקידת הבנק שלכם דגש פקידת המשכנתאות מייצגת את הבנק לא אתכם, תייעצו עם יועץ משכנתאות חיצוני
אל תסמכו על אף אחד, העיקרון מספר אחד בחיים הנו שאם לא שילמת על השירות לא תקבל תמורה,
פקידת הבנק לא עובדת עבורכם ולא דואגת לכם, יועץ משכנתא חיצוני כן.
שינויי דיירים קבלן על מה להתמקד לפני שחתמתם על דירת הקבלן החדשה:
לפני שחתמתם על הדירה זה הזמן היחיד בו אתם יכולים לנהל משא ומתן בצורה שוויונית,לכן השלב של השימוש במעצבת פנים או אדריכלית לשינויים שנחפוץ בדירה, הם קריטיים כבר בשלב הזה.
עלויות העבודה של הקבלן במימוש השינויים בדירה
ייחדנו פוסט מיוחד וארוך רק על השדרוגים בדירת קבלן חדשה, מציע לכם לקרוא ולהפנים.
1. פריסה לתשלומים - לפי התקדמות הבנייה, נהלו משא ומתן ,מדובר על חיסכון אדיר.
2. לוחות זמנים - כל עיכוב בלוחות הזמנים של הקבלן גורר הוצאות, הקבלן לא יחכה לכם. בררו עלויות.
3. בפרויקט כל נקודה מתומחרת כנקודה עצמאית, תימנעו משקעים כפולים ללא צורך.
4. השינויים בדירה מחולקים ל2 אזורי זמן: עד קבלת מפתח ואחרי קבלת המפתח, אחרי קבלת טופס 4.
5. מיזוג אוויר - אל תמהרו, בידקו מה מציעים לכם ומה מציע השוק, יכרו יש הוצאות נלוות בדמותה הנמכות, ניקוז, פתחים דקורטיביים, ועוד.
6. מטבח - החשמל במטבח שונה משאר הדירה, הוא מצריך מעגל נפרד, מיגון מים, שקעי כוח\העלויות של השקעים במטבח גבוהות יותר מבשאר הדירה. הקבלן מתחייב בדרך כלל להתקין מטבח סטנדרטי.
רוב המשפחות לא תסתפקנה במטבח זה, וירצו להתאים את המטבח לצרכים של המשפחה.
הקבלן צריך להציע לרוכשים שתי אפשרויות – התקנת המטבח המשודרג ו/או זיכוי בעבור אי רכישת המטבח הסטנדרטי. סעיף זה (זיכוי ו/או התקנה) יכול להיות פתוח מול הקבלן למשא ומתן וחייב להיות מפורש בחוזה המכר.
9. סטנדרט קבלן – רמת הסטנדרט עלתה מאוד בשנים האחרונות, אל תמהרו לשדרג סתם, זכרו אתם משלמים גם לספק המוצר וגם לקבלן על העבודה.
10. בקשו מחירון שינויים - מהקבלן תתמקחו בצורה ממוקדת על: שינויי גודל הריצוף, שינויי גודל החיפויים,
עלות הזזת שקעי חשמל, זיכויי מטבח וריצוף, לכו על העלויות הגדולות בדירת קבלן חדשה.
11. אם אתם בדירה שכורה, לימדו את תיקון 5 לחוק המכר2011 ,יחסוך לכם כסף המידה וקבלן מאחר במסירת דירתכם.
12. טלפון – בדקו כמה נקודות אתם באמת צרכים והזדכו על המיותרים.
13. מה עלות הזיכויים שאתם מקבלים.
14. השתמשו בשירות עורך דין מטעמכם בקניית דירה מקבלן כבר בתחילת התהליך!
15. מערכות חימום מים בבדיקת החוזה של הדירה יש להתייחס לנושא מערכת חימום המים. האם הקבלן מתחייב בחוזה לספק מערכת סולארית מושלמת, דודי חשמל והכנה בלבד למערכת סולארית וכדומה. כמובן שמומלץ להשתמש במערכת סולארית החוסכת אנרגיה (וחשבון חשמל). ככל שמדובר בדוד שמש רצוי שלא להתפשר על פחות מ-150 ליטר ולבדוק את מספר הקולטים.
16. מחסן וחנייה – בבדיקת חוזה מכר יש לשים לב לפרמטרים כמו מחסן, גודל מחסן, מיקום מחסן, חנייה
(מקורה או לא, צמודה או לא) וכדומה. כל הפרטים האלה חייבים להופיע בחוזה ולהיות מוגדרים מראש.
כן, כן, ועוד פעם כן, להלן מספר נקודות בהן עורך דין מנוסה יחסוך לכם כסף:
לפני חתימה חוזה
שימו לב אנחנו לא עורכי דין, מומלץ להשתמש בשירותי עורך דין מטעמכם-המידע שאנו מציפים לא מהווים ייעוץ התחייבות או תחליף לעורך דין. נקודות לבדיקה במשותף עם עורך דין מטעמכם.
תקרת תשלומים של מחיר דירת קבלן לפי התקדמות הבנייה
תקנות מדינה קובעות כי קונה של דירה, שהכספים ששילם או עליו לשלם לקבלן לא הובטחו בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח, לא יהיה חייב בתשלומים על חשבון מחיר דירת קבלן להלן הדירה:
40% משווי הדירה – עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים;
20% משווי הדירה – עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל;
15% משווי הדירה – עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפר;
15% גמר טיח משווי הדירה
10% משווי הדירה – בזמן מסירת הדירה.
פטור מהפרשי הצמדה לתקופה של 70 יום או יותר מרגע החתימה
פריסת תשלומים נוחה בהתאם ליכולת שלכם.
קבלת מחירון שינויים עבודות
בשלב המשא ומתן הראשוני. כדאי לדעת שאנשי מכירות בדרך-כלל יציעו לכם כהטבה חלק ממה שממילא מובטח במפרט הטכני של הדירה
קבלת זמני אחריות לפי תקופת הבדק מפורטת לפי מוצרים.
תוספות נקודות חשמל ותקשורת ללא תוספת מחיר.
נקודות גאז ומים במרפסות ללא תוספת תשלום.
אילו שינויים ניתן לבצע ללא עלות על לזמן יציקת הרצפה.
קבלן מחירון שינויים .
תיקון 5 להבין ולשלוט בחומר.
בדיקת זכויות הקבלן בקרקע- המצב הקנייני של המקרקעין, בדקו שאין הגבלות על ביצוע המכירה,
בדיקת זכויות הקבלן רשומות בלישכת רישום מקרקעין.
טופס המעיד כי הקבלן ממוסה במס הכנסה ולא במיסויי מקרקעין.
ערבות בנקאית לפי חוק המכר.
רכישת הדירה בדרך כלל מתבצעת מהיזם אלא אם היזם והקבלן אחד הם, לוודא שהקבלן נותן אחריות בהתאם לחוק הבדק.
מועד מסירת אחזקה בדירה.
קביעת מועדים להשלמת רישום בית משותף.
בדקו את שכר טרחת עורך דין הקבלן כולל תוספות.
בדיקת כל ההגנות לדייר בהסכם.
בדיקה כי סעיפי ההסכם אינם בניגוד לחוק המכר דירות 1973.
לפי הוראות חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, בכל רכישת דירה מקבלן מצורפים לחוזה המכר המסמכים הבאים:
תוכנית קומת דירה לרבות קומת עמודים, קומת גג וקומה טיפוסית.
תוכנית מגרש בהתאם לתוכנית אשר הוגשה לרשות המקומית.
המפרט הטכני של הדירה על פי הוראות צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל”ד-1974.
הוראות תחזוקה לחומרי הגימור והמערכות בדירה.
לסיכום משא ומתן נמשך עד לקבלת מפתח וגם לאחריו בצורת פרוטוקול המסירה. התכנים הכתובים בבלוג מוצגים למטרות מידע בלבד ואינם מהווים ייעוץ כלשהוא, וכמובן ללא אחריות מכל סוג שהוא, מרומזת או מפורשת.
