במהלך השנים ראינו אין ספור מקרים של התנהלות כלכלית לא נכונה בתהליך הרכישה בשדרוג הסטנדרט, בקניית ריהוט, מוצרי חשמל וכל מה שצריך בכדי לאבזר דירה חדשה.
אז קודם כל לנשום ולהחליט שלא קופצים מעל ליכולת שלכם, זכרו שמינוס הוא הלוואה בתנאים גרועים!
הגדירו את סדרי העדיפויות שלכם.
מומלץ לייעד כרטיס אשראי ייעודי אך ורק להוצאות אכלוס הדירה, זה יעזור לכם להתמקד בכל רגע נתון ולדעת מה מצבכם הכלכלי. לינק לאקסל שליטה להורדה קרדיט לבלוג הסולידית
חשוב לזכור
הקבלנים והיזמים מודעים לכך שלכל אחד מאיתנו צרכים והעדפות שונות ועל כן הם מאפשרים לרוכשי הדירות לבצע שינויים והתאמות, בכל פרויקט קיימת מחלקה למטרה זו, שינויי דיירים הנה הפונקציה הכי חשובה עבורכם אחרי חתימת החוזה. זה מתחיל בשינויים צנועים יחסית, כמו תוספת שקע חשמלי, ומסתיים בשבירת כל הקירות בדירה ובנייתה מחדש. הסכומים מתחילים באלפי שקלים בודדים ומגיעים לעתים לעשרות אלפי שקלים.
לפני שאתם שולפים את כרטיס האשראי תתייעצו עם אנשי מקצוע מה באמת אתם צרכים כשינויים בדירה.
השלב הכי אפקטיבי לקבלת הטבות הוא לפני שחתמתם על החוזה ,לאחר מכן כפי הנראה לא תקבלו תוספות ללא תוספת מחיר. לינק למידת משא ומתן לרכישת דירת קבלן
נקודות לבדיקה במשותף עם עורך דין מטעמכם:
פטור מהפרשי הצמדה לתקופה של 70 יום או יותר מרגע החתימה
פריסת תשלומים נוחה בהתאם ליכולת שלכם.
קבלת מחירון שינויים עבודות
13 נקודות בדיקה בשלב המשא ומתן הראשוני:
1.כדאי לדעת שאנשי מכירות בדרך-כלל יציעו לכם כהטבה חלק ממה שממילא מובטח במפרט הטכני של הדירה.
2.קבלת זמני אחריות לפי תקופת הבדק מפורטת לפי מוצרים.
3.תוספות נקודות חשמל ותקשורת ללא תוספת מחיר.
4.נקודות גאז ומים במרפסות ללא תוספת תשלום.
5.אילו שינויים ניתן לבצע ללא עלות על לזמן יציקת הרצפה.
6.מחירון שינויים .
7.תיקון 5 להבין ולשלוט בחומר.
8.בדיקת זכויות הקבלן בקרקע- המצב הקנייני של המקרקעין, בדקו שאין הגבלות על ביצוע המכירה,
9.בדיקת זכויות הקבלן רשומות בלשכת רישום מקרקעין.
10.טופס המעיד כי הקבלן ממוסה במס הכנסה ולא במיסויי מקרקעין.
11.האם רשום בהסכם כי הקונה לא יידרש עתידית לשלם מס או אגרה החלים על הקבלן.
12.בדיקת היתריי בנייה לפרויקט.
13.ערבות בנקאית לפי חוק המכר.
רכישת הדירה בדרך כלל מתבצעת מהיזם אלא אם היזם והקבלן אחד הם, לוודא שהקבלן נותן אחריות בהתאם לחוק הבדק.
סעיפי בדיקה ראשיים:
א. מועד מסירת אחזקה בדירה.
ב. מועדים להשלמת רישום בית משותף.
ג. שכר טרחת עורך דין הקבלן כולל תוספות.
ד. ההגנות לדייר בהסכם.
ה. סעיפי ההסכם אינם בניגוד לחוק המכר דירות 1973.
הוראות חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, בכל רכישת דירה מקבלן מצורפים לחוזה המכר המסמכים הבאים:
1.תוכנית קומת דירה לרבות קומת עמודים, קומת גג וקומה טיפוסית.
2.תוכנית מגרש בהתאם לתוכנית אשר הוגשה לרשות המקומית.
3.המפרט הטכני של הדירה על פי הוראות צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל”ד-1974
בדיקות עצמאיות שלכם:
בדיקת המיקום של הדירה –המיקום בו הדירה נבנית, שכונה, תוכניות ,בנייה עתידיות בשכונה.
. מוסדות חינוך קרובים לדירה
קירבה למרכזי שירות ציבורי(קופת חולים, מרפאות, סופרים, גני משחקים וכו)
הקפידו לרשום את כל ההבטחות מהקבלן ואנשי המכירות מטעמו ולרשום את הדברים בחוזה המכר. מה שלא כתוב איננו מחייב לא יתבצע. קלה על ההדק וההוצאות זורמות.
נקודות החובה בכניסה לפרויקט של רכישת דירה מקבלן:
אני מציע לכם כבר בשלב הראשוני לייצר אקסל שליטה, אם אין לכם ידע באקסל יש אין ספור אפליקציות תקציביות בשוק, זכרו אתם עומדים לפני ההשקעה הגדולה בחייכם.
רכשתם דירה בפרויקט של 50-100 יחידות דיור, ולא בית פרטי, ברגע שתבינו זאת תבינו מספר דברים.
לוחות זמנים : כל עיכוב בלוחות הזמנים של הקבלן גורר הוצאות, הקבלן לא יחכה לכם.
בפרויקט כל נקודה מתומחרת כנקודה עצמאית, תימנעו משקעים כפולים ללא צורך.
השינויים בדירה מחולקים ל2 אזורי זמן: עד קבלת מפתח ואחרי קבלת המפתח, אחרי קבלת טופס 4.
מיזוג אוויר: אל תמהרו, בידקו מה מציעים לכם ומה מציע השוק, יש הוצאות נלוות בדמות: הנמכות, ניקוז, פתחים דקורטיביים ועוד.
מטבח: חשמל במטבח שונה משאר הדירה, הוא מצריך מעגל נפרד, מיגון מים, שקעי כוח\העלויות של השקעים
במטבח גבוהות יותר מבשאר הדירה. הקבלן מתחייב בדרך כלל להתקין מטבח סטנדרטי. רוב המשפחות לא תסתפקנה במטבח זה, וירצו להתאים את המטבח לצרכים של המשפחה. הקבלן צריך להציע לכם שתי אפשרויות – התקנת המטבח המשודרג ו/או זיכוי בעבור אי רכישת המטבח הסטנדרטי. סעיף זה (זיכוי ו/או התקנה) יכול להיות פתוח מול הקבלן למשא ומתן וחייב להיות מפורש בחוזה המכר. תמי 4 השתמשו בנקודת המים הראשית של הכיור במקום לשדרג לעוד נקודת מים.
נקצה פרק מיוחד למטבח כי הוא אחד ההוצאות הכבדות בתקציב שלכם.
סטנדרט קבלן: רמת הסטנדרט עלתה מאוד בשנים האחרונות, אל תמהרו לשדרג סתם, זכרו אתם משלמים גם
לספק המוצר וגם לקבלן על העבודה.
מעצבת פנים לא יקרה שתסגור לכם הרבה פינות בבחירה לפי התקציב שלכם.
לינק לפוסט עיצוב דירת קבלן לפני תשלום אצל ספקי הקבלן תמיד בקשו משינויי הדיירים את עלות ההשמה.
בקשו מחירון שינויים מהקבלן. מחירון דקל לינק
אם אתם בדירה שכורה, לימדו את תיקון 5 לחוק המכר2011, יחסוך לכם כסף המידה וקבלן מאחר במסירת דירתכם.
טלפון: בדקו כמה נקודות אתם באמת צרכים והזדכו על המיותרים.
מערכות חימום מים: בבדיקת החוזה של הדירה יש להתייחס לנושא מערכת חימום המים. האם הקבלן מתחייב
בחוזה לספק מערכת סולארית מושלמת, דודי חשמל והכנה בלבד למערכת סולארית.
כמובן שמומלץ להשתמש במערכת סולארית החוסכת אנרגיה (וחשבון חשמל).
ככל שמדובר בדוד שמש רצוי שלא להתפשר על פחות מ-150 ליטר ולבדוק את מספר הקולטים.
מחסן וחנייה: שימו לב בבדיקת חוזה המכר, לפרמטרים כמו הפרטים המתארים את מיקום וגודל החנייה והמחסן.
מס ערך מוסף – מע”מ, מס ערך מוסף, הוא מס אשר יש להוסיף בגין כל תשלום ברכישת שירותים, בבניין מגורים אתם רוכשים את השטח הפרטי ואת זכויותיכם ברכוש המשותף: לובי, חצרות, מעליות, מועדון דיירים.
בדקו מהו היקף הרכוש המשותף אשר הוצמד לדירות וכיצד נושא הרכוש המשותף מוסדר בנכס.
האם הקבלן עדיין שומר זכויות לגבי השטחים המשותפים ומה שטחים אלה כוללים (גישה לגג, חניות, כניסה לבניין, מחסנים, שטחי גינון וכדומה). עבדו עם אקסל הוצאות דירה, תעבדו אתו כל הזמן, אם אתן לא יודעים לעבוד עם אקסל, כתבו במחברת, זה לא משנה העיקר שתכנסו למוד שליטה ומעקב.
הגעתם לאולם תצוגה תגיעו עם האקסל שלכם, תכניסו את הנתונים, את העלויות הנוספות, תהיו בשליטה כל הזמן.
חשוב לזכור שההוצאות הקטנות מתאספות בסוף להרבה מכספכם, תשלטו בחן הבנק שלכם, שוב הבנק הוא לא חבר שלכם ,הוא עסק מסחרי ולא מלכ”ר. אין חובה לקנות הכל במכה אחת, תכננו לכם מה ניתן להעביר מהדירה הישנה ותכננו לוחות זמנים, אם אתם לא יודעים לנהל תקציב לבדכם, יש אין ספור אפליקציות מעולות בשוק שתעזורנה לכם.
שדרוגים ושינויים בדירה שואב הכסף הגדול ביותר בקניית דירה חדשה.
אחד הסעיפים הכבדים בהוצאות דירה חדשה הנם השינויים והשדרוגים בדירה, קודם כל אמליץ להשתמש במעצבת פנים. לינק למאמר שדרוג דירת קבלן היא לא חייבת להיות מהיקרות בשוק, אבל אין ספק שהיא תחסוך לכם זמן וממון, בידקו וקבלו המלצות לפני שתשכרו את שירותיה.
לעולם לא להגיע לבד לפגישות באולמי תצוגה ,תמיד שיהיה מישהו איתכם שיאזן אתכם, אנשי המכירות הם לא חברים שלכם, תתמקדו בצרכים שלכם ובתקציב שלכם, אל תחרגו. קיבעו סכום אותו אתם מוכנים להשקיע בתוספות, האם באמת אתם זקוקים לברז מטבח ב3000 ש”ח? לא בטוח.
הקבלנים והיזמים מודעים לכך שלכל אחד מאיתנו צרכים והעדפות שונות ועל כן הם מאפשרים לרוכשי הדירות לבצע שינויים והתאמות, מתחילים באלפי שקלים בודדים ומגיעים לעתים לעשרות אלפי שקלים.
לפני שאתם שולפים את כרטיס האשראי תתייעצו עם אנשי מקצוע מה באמת אתם צרכים כשינויים בדירה.
השלב הכי אפקטיבי לקבלת הטבות הוא לפני שחתמתם על החוזה, לאחר מכן כפי הנראה לא תקבלו תוספות ללא תוספת מחיר.
לבסוף המלצת מחבר ללא קשר לנ”ל, אם אין לכם רקע בחינוך פיננסי, ממליץ לכם לנצל את הזמן ולנבור בחינוך פיננסי למשפחה.
ניסינו להעלות עבורכם את כל הנקודות בהם לדעתי חשוב לגעת ,אולם כמובן שהכתוב מעלה אינו מגיע במקום אנשי מקצוע שיבדקו את הצרכים שלכם בצורה פרטנית, מומלץ להשתמש בשירותי עורך דין, יועץ פיננסי ומעצב פנים מטעמכם-המידע שאני מציף לא מהווה ייעוץ ,התחייבות או תחליף לעורך דין ולשאר אנשי מקצוע שדרושים לביצוע עבודות בדירה חדשה.
*הכתוב מעלה אינו מהווה ייעוץ פיננסי או מקצועי כלשהוא ,ייעוץ שכזה המתחשב בצרכיו, נתוניו, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות קוראי הבלוג מחייב ייעוץ אישי!